Sólo para abril de este año se esperaba terminar un total de 1.322 viviendas distribuidas en 76 obras en Andalucía, según datos recopilados por la plataforma de Big Data inmobiliario Brainsre, para las que cumplir con el plazo, a pesar de la vuelta desde el lunes 13 de abril a la construcción tras quince días de suspensión, es todo un reto.
Hasta finales de marzo, fecha que el Ejecutivo español paró toda actividad económica no esencial, había en marcha 4.809 promociones y 131.471 viviendas en España. De ellas, un 20% se ubica en la comunidad andaluza, con un claro foco de concentración: la Costa del Sol. Y Málaga es el motor, con más de 13.000 viviendas que ahora, tras el levantamiento de la suspensión de obras, hay que retomar.
Se da la circunstancia de que las cuatro promotoras con más viviendas en construcción en España, -Neinor Homes, Aedas Homes, Vía Célere y Metrovacesa-, tienen además en Andalucía el mayor porcentaje de su cartera residencial en construcción. Un porcentaje por encima de otras comunidades como Madrid o Cataluña.
«Más de la mitad de las viviendas, hasta un 60% de la cartera en obras, forma parte de desarrollos de magnitud media -promociones de más de 50 unidades-, con un peso específico en la zona donde se desarrollan», precisa Antonio Ramudo, data scientist de Brainsre. En total, son 173 desarrollos con 15.790 unidades contenidas en proyecto.
2019 concentra la construcción
Un dato significativo es que más de la mitad de las obras pendientes se comenzaron en 2019, en concreto un 59% del total. En 2018, se empezaron 5.819 unidades; en el pasado año fueron 15.356 las viviendas que iniciaron obras y este año, antes de que comenzara el estado de alarma, se habían puesto en marcha 5.020 unidades.
Y en cuanto a terminación de obras, los datos ilustran el apremio por terminar, por cuanto quedan luego los trámites de licencias para entregar definitivamente. Así, en 2020 estaba prevista la culminación de 12.820 unidades. Son casi la mitad de las viviendas en construcción las que esperaban terminarse este año, un dato que se sitúa por encima de la media nacional. Dado el retraso por el estado de alarma se aplazarán a favor de 2021, cuyo ritmo va a verse alterado al contabilizar dichos retrasos, explica Ramudo.
De hecho, en 2021 se esperaba terminar el número de 12.155 viviendas. Y si nos vamos a 2022, el número se acerca a las 1.085 casas.
Por tipología
El 53% de las promociones paralizadas están compuestas por viviendas plurifamiliares en su totalidad (524 promociones y 20.944 viviendas), un 43% por vivienda unifamiliar (430 promociones y 1.490 viviendas) y tan solo un 2% son promociones dedicadas por completo a vivienda social (20 promociones y 1.055 viviendas).
«Destaca aquí el poco volumen de vivienda social en desarrollo en la región ya que tan solo un 4% de las viviendas en desarrollo son de protección, mientras que la media nacional asciende al 8%», apunta Antonio Ramudo.
Málaga, a la cabeza
Por provincias, destacar que el 50% de las viviendas de obra nueva que se están desarrollando en Andalucía se aglutinan en la provincia de Málaga, donde más de 13.000 viviendas repartidas en 497 obras quedaron en suspenso con el Real Decreto 10/2020.
Cádiz y Sevilla suman otro 30% del producto residencial en construcción, con 3.900 y 3.800 viviendas respectivamente. Por debajo estarían Córdoba, Almería y Granada, con entre 1.500 y 1.650 viviendas cada una y, mucho más abajo Huelva y Jaén, con 352 y 232 viviendas respectivamente.
Si observamos la distribución de las obras nuevas a nivel municipal, la propia capital malagueña suma 3.436 viviendas cuyas obras se encuentran paralizadas, cuyos mayores focos de concentración de unidades en construcción serían el serían el barrio de Teatinos y Parque Martiricos, donde en el solar que ocupaba la antigua fábrica de Citesa se levantan actualmente casi 600 viviendas, señala el data scientist de Brainsre.
La Costa del Sol, el vivero de vivienda nueva
La explicación para el hecho de que la provincia de Málaga capitalice la mitad de las viviendas en construcción en Andalucía se explica porque aglutina el ‘vivero’ de la Costa del Sol, ya que hasta 6 de los 8 municipios andaluces con más viviendas paralizadas corresponden a localidades de esta región. Por detrás de la mencionada capital, Estepona reúne 2.655 viviendas en construcción mientras que Mijas, Fuengirola, Marbella y Vélez-Málaga suman entre 800 y 1.300 viviendas cada una.
La presencia de Cádiz en el segundo lugar de la lista de provincias andaluzas con más obra nueva en suspenso viene dada por la alta concentración constructora en municipios costeros como Tarifa, Rota o San Roque (Sotogrande), que aglutinan cada uno más unidades en construcción que la propia capital provincial.
Sevilla cuenta con 1.753 viviendas paralizadas repartidas en 43 promociones. La consolidación de Sevilla Este y sus más de 700 viviendas en construcción por parte de ASG Homes, Q21 y Habitat; además de las más de 260 viviendas que Aedas Homes está levantando en Hacienda El Rosario, ponen el foco de la obra nueva en la zona Este de la capital andaluza.
Hasta 132 municipios de un total de 786 municipios andaluces (un 17% del total) cuentan con construcciones de obra nueva residencial paralizadas.
Las 4 grandes promotoras concentran su oferta en la comunidad
Se da la circunstancia de que las cuatro promotoras con más viviendas en construcción en España, -Neinor Homes, Aedas Homes, Vía Célere y Metrovacesa-, tienen además en Andalucía el mayor porcentaje de su cartera residencial en construcción. Un porcentaje por encima de otras comunidades como Madrid o Cataluña.
Metrovacesa sería la promotora más afectada por el parón en Andalucía, con más de 30 proyectos en marcha que reunirían casi 1.800 viviendas en construcción. La bolsa de viviendas en construcción que la promotora madrileña posee en Andalucía se encuentra muy diseminada por todo el territorio andaluz, con obras localizadas en 15 municipios diferentes.
De hecho, Andalucía es el mercado dónde actualmente Metrovacesa posee más viviendas en construcción, ya que un 48% de sus unidades en marcha se están levantando en dicha comunidad autónoma. Este dato o el anuncio en 2019 de la puesta en marcha del proyecto ‘Isla Natura’, donde Metrovacesa planea desarrollar 2.900 viviendas en el Sur de Sevilla, muestra la aclara apuesta de la promotora por Andalucía.
En el caso de Neinor Homes, el 32% de la cartera residencial en construcción está en territorio andaluz. La promotora vasca tiene una oferta muy concentrada en la Costa del Sol, donde reúne el 80% de sus viviendas en desarrollo, repartidas entre los municipios de Málaga, Marbella, Casares, Estepona y Vélez-Málaga.
Vía Célere también cuenta con el mayor segmento de su cartera en construcción ubicado en Andalucía, con 31% de sus futuros inmuebles levantándose en el Sur. Al igual que Neinor Homes, también cuenta con una alta concentración en la Costa del Sol, dónde se encuentran ubicadas el 87% de sus viviendas en construcción en la Comunidad.
Aedas Homes cuenta con un porcentaje similar de su cartera residencial en construcción localizado en Andalucía, con un 27% sobre el total ubicado en la Comunidad, siendo también su mayor mercado. Posee una bolsa de activos en construcción en Andalucía más diseminada que en el caso de Neinor Homes o Vía Célere, con obras importantes en Sevilla o Granada y no solo en la costa.
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