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Alternativas a las inversiones inmobiliarias tradicionales: las cocinas ocultas

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La pandemia del Covid-19 ha afectado a todos los sectores de consumo. Para algunos ha supuesto un duro revés y, para otros, un impulso en sus planes de transformación.

En España, durante el año 2020 el comercio electrónico se incrementó un 36%, siendo el tercer mercado con mayor crecimiento, únicamente superado por Singapur y Argentina, según datos de eMarketer. El 70% de la población española compra online y el tráfico en los comercios tradicionales ya no es el que era.

En este contexto, la oferta y la demanda de comida a domicilio ha experimentado una revolución desde entonces. Ante las restricciones totales de movilidad que vivimos durante el confinamiento duro, muchos restaurantes se vieron obligados a ofrecer sus servicios a domicilio para poder sobrevivir, a través de repartidores propios o mediante plataformas masivas de reparto, también denominadas “agregadores”; y muchas personas se convirtieron en usuarias del denominado “delivery”. Una costumbre que llegó para quedarse, y que hemos incorporado a nuestra vida cotidiana. Por lo tanto, la pandemia contribuyó a romper las barreras de entrada en este canal de distribución y ha acelerado su crecimiento de manera exponencial.

Esta nueva tendencia de consumo ha dado lugar a la profesionalización de la comida a domicilio y ha hecho que las cadenas de suministro se reinventen para ser más rentables. El objetivo es crear un sistema logístico menos costoso integrando una tecnología cada vez más sofisticada que mejore la eficiencia del proceso. Es decir, conseguir hacer entregas ultra-rápidas, satisfaciendo las demandas cada vez más inmediatas de los consumidores.

La penetración del comercio electrónico en nuestro país ha conllevado un replanteamiento de la manera en que se hacen llegar los productos a los consumidores, dando lugar a la aparición de un nuevo concepto: el “quick commerce”.

Hemos visto en los últimos años cómo algunos inversores inmobiliarios empezaban a adquirir almacenes denominados “last mile” o de “última milla”, que son aquellos centros de preparación y distribución de pedidos online, que se encuentran en zonas de alta densidad demográfica y están bien comunicados para agilizar el reparto de cualquier tipo de mercancía.

Esta tendencia trasladada al reparto de comida a domicilio ha dado lugar a la creación de las “dark kitchens” o cocinas ocultas. Las cocinas ocultas son locales cerrados al público y sitos en zonas céntricas en las que se preparan las comandas con el objetivo de entregar el encargo en un máximo de 40 minutos gracias su ubicación estratégica y al empleo de la digitalización en las órdenes.

La inversión en cocinas ocultas está empezando a desarrollarse en España y tiene un importante potencial de crecimiento en las grandes ciudades. Se trata de una alternativa a las inversiones inmobiliarias tradicionales como parte del proceso de reconfiguración que está viviendo el sector inmobiliario tras la pandemia, en el que el interés por los almacenes de última milla y las cocinas ocultas crece en detrimento de las oficinas y las grandes superficies comerciales.

Sin perjuicio de lo anterior, a la hora de invertir en este tipo de activos, es importante comprobar que la normativa urbanística permite el uso correspondiente y que cuentan con las preceptivas licencias y autorizaciones para llevar a cabo las obras de adaptación necesarias, en su caso.

Desde el mes de agosto de 2021, y después de que muchas asociaciones de vecinos reclamaran medidas al consistorio para evitar el ruido, los olores y las molestias que supone tener un establecimiento de este tipo cerca de sus viviendas, el Ayuntamiento de Madrid ha suspendido la concesión de las licencias urbanísticas a las cocinas ocultas, hasta que sea aprobada la modificación del Plan General de Ordenación Urbana, que desarrollará los requisitos que deben cumplir este tipo de locales, y que se espera para principios del año 2022.

Mientras tanto, ya se ha limitado la superficie de las cocinas ocultas que se instalen en los bajos comerciales de edificios residenciales a 350 metros cuadrados, y las actividades de carga y descarga de los repartidores se deben realizar en el interior del local.

Por su parte, el Ayuntamiento de Barcelona también ha paralizado por un plazo de un año la concesión de licencias urbanísticas a las cocinas ocultas en el mes de marzo de 2021, por competir de forma desleal con los restaurantes tradicionales. Por ello, se espera la publicación de una nueva regulación antes de que finalice el plazo de la suspensión.

Lo cierto es que una de las alternativas consiste en ubicarse en zonas industriales cercanas y bien comunicadas con las áreas residenciales, que no estén sometidas a las restricciones y que permitan entregar en un periodo de tiempo razonable y contar con todas garantías medioambientales, de movilidad y de seguridad para los trabajadores y los residentes de los distritos aledaños.

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