Alquiler Seguro acaba de presentar los resultados del ‘IV Estudio comparativo sobre alquiler turístico vs residencial’, con el objetivo de comparar las diferentes rentabilidades que ofrece cada modelo en las ciudades de Madrid y Barcelona, con el impacto que el Covid produce en estas actividades, y en particular en el alquiler de pisos turísticos, en un momento en el que muchos propietarios optan por volver a destinar su vivienda al alquiler de larga duración.
Los datos presentados en este análisis muestran en qué punto la rentabilidad de una vivienda destinada al alquiler turístico puede equipararse al retorno proveniente de inmuebles de alquiler residencial, dependiendo en la zona en la que esté ubicada y atendiendo a factores como el grado de ocupación, los gastos o la tributación. El contexto del Covid ha impactado especialmente en el modelo de negocio de los pisos turísticos, que ya venía precedido de una intensa polémica sobre su situación jurídica y legal.
“Se necesita alcanzar un mínimo de ocupación todos los meses, algo que resulta complicado, más ahora en plena crisis sanitaria donde las restricciones de movilidad y la emergencia provocada por la Covid-19 ha ahuyentado a los turistas. A esto, hay que sumarle las estrictas normativas y requisitos municipales y gubernamentales para con este modelo de arrendamiento”», señala Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro.
Las principales conclusiones sus datos señalan que en Madrid, el alquiler turístico solo equipara la rentabilidad del residencial si se logra un 80% de ocupación, mientras que en Barcelona es necesaria una ocupación mínima de 21 noches para que las rentabilidades se igualen.
“Se necesita alcanzar un mínimo de ocupación todos los meses, algo que resulta complicado, más ahora en plena crisis sanitaria donde las restricciones de movilidad y la emergencia provocada por la COVID-19 ha ahuyentado a los turistas. A esto, hay que sumarle las estrictas normativas y requisitos municipales y gubernamentales para con este modelo de arrendamiento”», señala Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro.
¿Cómo llega a esa conclusión?
El impacto del confinamiento pandémico primero, y las restricciones de viajes después, por el Covid, han dado como resultado que, según sus datos, en la ciudad de Madrid, en los últimos seis meses, el número de viviendas destinadas al alquiler turístico ha descendido un 29%, teniendo durante el mes de julio una ocupación media del 40%. Por su parte, en la Ciudad Condal, las viviendas destinadas al alquiler a turistas han descendido hasta el 32%, siendo la ocupación media desde marzo del 40%.
De hecho, durante julio de 2020, los inmuebles que continuaron dentro de
este modelo en la capital han tenido una ocupación media del 40%, de los que un 81% exige tres noches o menos como estancia mínima. En la ciudad, el 50% de las viviendas de alquiler turístico están disponibles de forma continua todo el año.
En los distritos que conforman la ciudad de Madrid, se necesita tener alquilado el piso más de 24 noches al mes, 36 noches más al año que durante 2019. En el caso de Barcelona, el porcentaje mínimo de ocupación en la mayoría de los distritos ha ascendido respecto al año anterior del 60% (18 noche de ocupación), a más del 70% (más de 21 noches al mes).
Impacto por distritos
El informe advierte también que en la capital de España existen zonas dónde la rentabilidad que ofrece el alquiler turístico no puede ni equipararse ni superar a la de los arrendamientos tradicionales. Concretamente, estos distritos son: Arganzuela, Centro, Ciudad Lineal y Puente de Vallecas.
Tras estos, los distritos de Barajas, Chamberí, Fuencarral el Pardo, Salamanca, Tetuán, Vicálvaro y Villaverde requieren de una ocupación mínima del 70%, esto es, de 21 noche todos los meses.
Por su parte, en el resto de los distritos que conforman la ciudad de Madrid (Carabanchel, Chamartín, Hortaleza, Latina, Retiro, San Blas, Usera y Villa de Vallecas) la rentabilidad de ambos modelos de alquiler se equipara cuando la vivienda tiene una ocupación mínima del 80%. En estas zonas, los propietarios deben tener un inquilino en su vivienda 24 noches todos los meses.
Las zonas dónde una vivienda destinada al alquiler turístico necesita un menor porcentaje de ocupación para igualar la rentabilidad del residencial son los distritos de Moncloa-Aravaca y Moratalaz, donde es necesario que habite un inquilino un mínimo de 18 noches (60% de ocupación).
En el caso de Barcelona, el distrito donde la ocupación tiene que ser menor para que la rentabilidad entre el alquiler turístico y el residencial se equiparen es Nou Barris. En concreto, en esta zona los propietarios necesitan tener una ocupación del 60% (18 noches) todos los meses. Mientras que, en los distritos de Eixample, Gracia, Horta Guinardó, Sant Andreu, Sants Montjuic y Sarriá- Gervasi el rango se eleva al 70%, dicho de otra forma, el propietario debe tener alquilada su propiedad 21 noches.
En el caso de los distritos de Ciudat Vella, Les Corts y Sant Martí el porcentaje de ocupación se sitúa en el 80% (24 noches) los propietarios de viviendas destinadas al alquiler turístico en estas zonas necesitan tener su vivienda ocupada más de tres semanas, todos los meses, para que esta modalidad de arrendamiento se iguale al residencial.
En el estudio se recuerda que los gastos son más elevados en los inmuebles turísticos porque el pago de algunos servicios como: la luz, el agua, el wifi o el gas, corresponden al propietario; mientras que el residencial los asume inquilino.
Asimismo, en el apartado de los impuestos, el arrendador de un inmueble destinado al alquiler residencial puede desgravarse hasta el 60% de las tributaciones mientras que en el turístico no.
