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Alejandro Aguirre (Brainsre): “El futuro del inmobiliario pasa por los datos, igual que en los mercados financieros”

Vigésimosexto episodio sobre la actualidad inmobiliaria del podcast de Brainsre.news, conducido por Gabriel Santamarina.

Los precios oportunistas no han llegado a suceder 13

Alejandro Aguirre es CEO de la plataforma de Big Data inmobiliario Brains Real Estate. Esta plataforma, lanzada oficialmente hace dos años pero con una trabajo previo de más de un lustro, reúne miles de datos inmobiliarios, como son el precio de venta e alquiler de inmuebles -de uso residencial, oficinas, comercial y logístico-, rentabilidades y evoluciones a lo largo de los años, junto a otros datos de la naturaleza macro -sueldos medios de la zona, tasa de paro o riesgo de okupación-, para facilitar el conocimiento del mercado inmobiliario en cualquier rincón del sur de Europa.

Brainsre forma parte del grupo Aura REE, compañía española de asesoramiento independiente con sedes en Madrid, Lisboa, Milán, Atenas y Lima, al que pertenece este periódico. Además, es la gestora de la primera Socimi residencial de España, VBare, y de Aura Asset Management, especializada oportunidades en real estate distressed o value added.

Sobre los orígenes de proptech, Aguirre explica brevemente: reunir todos los conocimientos recogidos con los que la consultora Aura REE trabajaba para los inversores más acreditados del mercado. “Fue una idea que surgió hace tiempo. Acumular todos los datos posibles del mercado inmobiliario y ponerlos todos juntos en un único sitio”.

Brainsre busca dar al sector del Real Estate más transparencia e información disponible. El CEO cree que los inversores, tanto profesionales como particulares, “ahora se fijan mucho más en los datos”. Por ello, la compañía propone “una plataforma que da esa información en un único lugar y accesible para cada persona, desde un inversor institucional hasta un particular”.

 

Transparencia en el mercado español

Aguirre describe las cuatro fases de un mercado inmobiliario en un país, respecto a sus datos: “Una primera, donde no hay ninguna información y que todas las transacciones se hacen entre personas y no hay datos públicos. Una segunda, que es un gran avance, el uso de Internet; publicar anuncios de oferta online es un camino hacia la transparencia. Este es el estado actual en España. En una tercera fase, juntamos los precios de los anuncios con otros datos (sueldos medios de una zona, tiempos de alquiler, precios, riesgos, diferentes tipologías, etc.). Por último, el punto en el que todavía no hemos llegado en España, pero si en mercados anglosajones; es que, incluso, el precio final es un dato público“.

Además, añade que este recorrido acerca al inmobiliario a “los mercados públicos, como las acciones, que en cualquier momento puedes saber lo que vale Acciona o Santander”. Aún así, es conservador sobre cuándo llegará este punto a España, porque se trata de un mercado complicado y atado a la parte emocional.

Brains Real Estate “no cocina los datos”, los presente tal y como son, recalca su responsable. “Nosotros buscamos todas las fuentes posibles de datos que tienen un impacto en una decisión inmobiliaria y los ponemos en un único sitio. Luego, que cada persona lo utilice como quiera: una lo descargará y la meterá en un modelo para decidir si compra un piso para alquilarlo. Otra, los usará para hacer unas gráficas en una presentación a su jefe o a su comité para convencer a sus superiores de la bondad de una inversión”, argumenta. La plataforma de Big Data cuenta con toda la oferta que se publica online, información limitada de los cierres del Registro de la Propiedad, obtención de licencias de obra nueva, riesgos de impago y cualquier dato socioeconómico (sueldos, desempleo, tasas de esfuerzo, número de venas de coches..).

Sobre qué mercados son más transparentes y cuáles menos añade: “En mercados anglosajones, las características de las transacciones son públicas y esto ayuda bastante a tener la información. Lo que hemos detectado es que otros mercados potentes, el resto de Europa y Asia, están en el punto intermedio, pero no hay un único sitio donde poder tratarlos”. Por el momento, Brainsre está disponible en España, Italia, Portugal y Grecia; y están abriendo en Sudamérica y otros países europeos.

Los anglosajones basan todas sus decisiones contrastando datos, algo que no es tan habitual en otros mercados. “Lo reclamaban nuestros clientes internacionales y lo que hemos ido haciendo es coger todos esos datos que les suministrábamos, compilándolos y juntándolos en una plataforma para cualquier persona. Ahora vemos que el futuro pasa por los datos, igual que en los mercados financieros, pero en el inmobiliario la gente los ve y se queda sorprendida de todos los que tenemos”, concluye.

 

¿La crisis subprime se pudo saber?

Alejandro Aguirre responde que con perspectiva es todo más sencillo: “El número de viviendas entregadas antes de la crisis subprime saltó de 300.000 históricamente, hasta medio millón. Ahora estamos más cercanos a las 100.000. Claramente, en ese momento había una sobreoferta”.

El CEO de Brainsre no entra a juzgar cuál es el ritmo correcto, pero “seguramente, cuando estábamos en medio millón estábamos pasados por arriba y ahora estamos demasiado cortos, y por eso la demanda de la vivienda nueva sigue siendo fuerte y los precios ahí no bajan“.

Concluye que datos como los tipos de interés altos y una tasa de esfuerzo creciente podía avisar; pero los bancos financiaban con facilidad. “Ahora, los tipos de interés son muy bajos y las rentabilidades que se puede sacar en inmobiliario son muy atractivas y las tasas de esfuerzo no han vuelto a ser tan altas”, explica.

La propia crisis subprime de 2008 cambió el rumbo profesional del protagonista: “Cuando yo estudié la carrera, mis compañeros estaban aún estudiando en la universidad y estaban ganando concursos y construyendo museos. Antes todo valía, con 26 años podías acabar la carrera y montar un estudio. Yo tuve bastante suerte y estuve trabajando fuera de España, pero me desanimé de la carrera, no era un modelo sostenible”.

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