No muchos cambios en la oferta pero sí en la demanda. Así define Alejandro Aguirre, CEO de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre, la situación del mercado residencial, un negocio inmobiliario que califica como uno de los más interesantes, con un gran volumen, cerca del 80% del total.
«Hay una separación entre los precios de oferta y los precios de demanda. Los precios de oferta no han cambiado mucho desde que hemos iniciado esta crisis, pero la demanda sí que es más exigente«, señaló el CEO de Brainsre en el podcast de la plataforma de cerraduras electrónicas Akiles.
Aguirre apunta que no se ha producido una gran caída de precios y ha aumentado la demanda de inversores: «Hay mucha gente interesada en comprar pisos como inversión para alquiler, pero de momento no estamos viendo una unión entre oferta y demanda».
Así, según los datos recogidos en la plataforma de big data, el precio de las viviendas al cierre de 2020 se situaba aún en máximos, aunque el tiempo de publicación de los activos sí ha crecido. En concreto, la media nacional se sitúa en 1.796 euros/m2, máximo de los últimos cinco años, según datos de Brainsre, y el tiempo medio está en 4,7 meses, cerca de cifras de inicios de 2018.
«La España de dos velocidades se ha invertido»
Uno de los aspectos que considera que más ha cambiado ha sido la demanda en determinadas localizaciones. «En esta crisis, se han invertido los papeles porque teníamos crecimientos de precio muy fuertes en sitios con mucha demanda turística y, con la crisis sanitaria, hemos visto que esa demanda ha caído mucho en esas zonas. En cambio, las zonas de demanda de primera residencia, más estable y con precios más reducidos (cualquier municipio pequeño o zonas fuera de las áreas metropolitanas de grandes ciudades) han sido más resilientes».
Además, el responsable de Brainsre cree que la tendencia a buscar casas a las afueras, de mayor tamaño y con terrazas no será importante en el largo plazo, aunque en la actualidad exista cierto interés: «En España hay unas 400.000 transacciones de viviendas y no todo son áticos con piscinas a las afueras de las grandes ciudades».
Precisamente, el interés durante estos meses por la vivienda nueva ha disparado a máximos históricos la brecha de precios entre vivienda nueva y usada. Según Brainsre, es del 21%, aunque en barrios de Madrid y Barcelona se dispara hasta el 58% y al 76%, respectivamente.
Limitación del precio del alquiler
Con respecto al posible control del precio del alquiler a través de una ley, Aguirre asegura que las consecuencias no se verán hasta el largo plazo. «El mercado inmobiliario es un mercado bastante lento, desde que se toman las decisiones hasta que el impacto se puede ver suele pasar mucho tiempo». Una nueva regulación cree que «afectará a dos, tres o cuatro años» y, por el momento, «es impredecible».
El CEO de Brainsre recuerda que el mercado del alquiler estaba ya en un momento recesivo, después de la expansión previa: «Los precios estaban bajando antes de la Covid-19 y lo seguirán haciendo«.
La caída de la demanda durante los meses de pandemia ha sido parte del ciclo bajista que sufre el alquiler, después de alcanzar en los últimos tiempos una tensión en el mercado. Desde el estallido de la pandemia, ha habido un descenso de casi el 9%, según Brainsre, del precio del metro cuadrado en el mercado. Una bajada que ha ido de la mano de un aumento del 40% del tiempo para encontrar un inquilino.
La solución al conflicto, según el CEO de la prop-tech, es una mayor oferta. «Cuanto mayor sea la oferta, más se controlará el precio», porque cree que el mercado se autorregula por sí solo. También reclamó al poder político una ampliación del parque de vivienda social existente en otros países del entorno europeo.
Retail y oficinas
El CEO de la plataforma de big data inmobiliario Brains RE, Alejandro Aguirre, analizó también los otros sectores dentro del negocio inmobiliario en el podcast Akiles. Destacó la fortaleza con la que sale el logístico y la gran debilidad de otros como el retail u oficinas. Calificó el logístico de «atractivo» y señaló «una tendencia macroeconómica de cada vez más entregas a domicilio que está ligada al Covid, pero que ya existía de antes».
No obstante, el CEO de Brainsre apunta a que este impacto en las oficinas afectará de forma «coyuntural» y al retail, de forma continuada. Aguirre salvó a los activos en high street que «eran atractivos anteriormente y lo seguirán siendo a día de hoy». En cambio, activos en calles secundarias sufrirán y muchos necesitarán cambios de uso.
Según datos de la plataforma, el precio de los locales comerciales en España nunca llegó a recuperar el precio de antes del crack de la burbuja inmobiliaria, pero se mantenía estable. A partir de 2008 hasta 2013, el precio de esta clase de activos bajó más de un 35%. Se mantuvo estable hasta 2020, donde experimento un retroceso.
Sobre las oficinas subrayó: «Mucho producto de oficinas se ha retirado del mercado o se ha llegado a acuerdos con inquilinos. Por ahora, estamos a la espera de que volvamos a las oficinas y ver dónde están los precios». También, recordó que es un mercado en «constante renovación».
Acceso a datos
Alejandro Aguirre aprovechó para presentar la plataforma de big data inmobiliario Brainsre. Aguirre cree que es muy interesante para los inversores tener una forma simple de tener acceso a la información: «Hasta ahora había que buscar en muchas fuentes y en muchos sitios los distintos datos para la toma de decisiones de inversión. Lo que hemos buscado es traer toda esa información a un único sitio y hacerlo en un formato que sea entendible por la persona de negocio final».
Los usos de la plataforma más repetidos son la valoración de activos bajo gestión y la búsqueda de nuevas oportunidades de inversión, a través de las tendencias del mercado.
«El fin de Brainsre es facilitar la toma de decisiones, mediante el acceso a los datos, las noticias y el acceso a las personas claves del sector inmobiliario. Para ello, lo que hemos montado ha sido una plataforma de suscripción de big data y un periódico online«.
