Brainsre.news pulsa la opinión de los principales actores del sector inmobiliario en la encrucijada de un 2022 de récord y un 2023 marcado por la incertidumbre de una situación económica de ralentización, recesión en algunos países de Europa, subida de tipos, alta inflación y guerra en Ucrania. ¿Cómo afronta cada uno el momento? Borja de la Quintana, Socio Responsable Real Estate Advisory, y María Callejo, Directora Real Estate de A&G, analizan la evolución de los distintos segmentos en el real estate español en 2022 y señalan sus previsiones para 2023.
Pregunta: ¿Cómo calificaría este 2022 para el sector inmobiliario?
Respuesta: En datos de inversión, la realidad es que el 2022 ha sido un buen año hasta tercer trimestre, superando los volúmenes de inversión de los últimos 3 años, sin embargo, debido a la incertidumbre macroeconómica, el final de año se ha visto afectado por una ralentización en las operaciones de inversión. Los inversores están en algunos casos en posición de espera, hasta ver qué pasa con el sistema en general y los que siguen avanzando, buscan oportunidades interesantes demandando unas rentabilidades superiores a las de hace unos meses.
El sector que más interés ha suscitado este último año ha sido el living/residencial que ha supuesto un 30% del volumen total de inversión inmobiliaria, en segundo puesto iría el sector industrial/logístico, que ha supuesto un 20% del total invertido. El resto de sectores han estado bastante repartidos, pero hay que destacar el sector healthcare, el cual se ha visto muy favorecido y está suponiendo un claro foco de atención para inversores tanto nacionales como internacionales.
P: ¿Qué espera del año 2023 en cuanto a impacto de la ralentización y duración e intensidad de una posible crisis?
R: Se espera un retroceso de la actividad en los próximos trimestres, aunque es probable que sea acotado en cuanto a magnitud y duración. Se prevé una recuperación de la senda del crecimiento en la segunda mitad del 2023.
Creemos que el 2023 va a ser un año de oportunidades, ya que debido a la situación económica y al incremento de los costes de financiación, los precios van a tener que sufrir una corrección, por lo que los inversores con capacidad de inversión y sobre todo, los inversores que no tengan necesidad de financiación, van a ser los claros favorecidos en este momento de incertidumbre.
P: ¿Con qué herramientas afronta su empresa este panorama de incertidumbre?
R: Nos encontramos en un momento de incertidumbre, en el que los inversores institucionales están en modo de espera, dada nuestra amplia red de Family Office y clientes privados, tenemos un nicho de mercado que, ante las situaciones de incertidumbre, aprovechan el momento de mercado en el que los propietarios están dispuestos a ajustar precios. Además, considerando que gran parte de estos inversores privados no necesitan financiación, o por lo menos pueden esperar unos años para financiarse cuando el mercado se haya estabilizado, creemos que van a ser los claros protagonistas de los próximos meses y que van a ser capaces de encontrar interesantes oportunidades.
P: ¿Qué segmentos del inmobiliario pueden sufrir más y cuáles resistirán mejor?
R: El sector living/residencial va a continuar suscitando un claro interés. Hay una importante falta de producto de calidad y una enorme demanda, por lo que tanto el sector living es el principal protagonista del sector inmobiliario en este momento. Un claro ejemplo es que, ante la falta de suelo finalista o producto para invertir, se observa un claro interés por suelo en gestión, lo que es un buen ejemplo de que el sector residencial es uno de los favoritos y más resilientes.
El sector healthcare continuará siendo uno de los favoritos también, ya que es un nicho de mercado en el que inversores que nunca habían entrado, han visto una clara oportunidad de producto con poco riesgo, mucha demanda y falta de buenos activos.
El sector oficinas era uno de los que se pensaba que más afectados se iban a ver debido a la implantación del teletrabajo, sin embargo, el volumen de inversión del 2022 ha sido muy superior al del año anterior. Aunque se espera un incremento de unos 50pb en las rentabilidades, la subida de las rentas debido a la elevada inflación hará que esta subida se vea de algún modo contrarrestada.
Hay un claro interés en el sector hotelero, pero donde se pensaba que iba a haber muchas oportunidades después de la pandemia, la realidad es que el sector se ha recuperado tan rápido, que los inversores con claro foco en este sector no han sido capaces de poder invertir lo que habían esperado.
El sector logístico sigue siendo uno de los claros favoritos, pero las rentabilidades se han visto tan ajustadas, que, a día de hoy, con los costes de financiación elevados, si no se corrigen los precios, va a ser difícil poder llegar a los volúmenes de inversión de los últimos años.
El sector retail es probablemente uno de los más afectados, sobre todo los centros comerciales y los locales de calle, sin embargo, el segmento de los parques comerciales demostró ser muy resiliente en la pandemia, ha generado mucho interés en los últimos dos años y opinamos que seguirá siendo el favorito dentro de este segmento.
P: Posición de España respecto a otros países
R: Dado el importante diferencial entre las rentabilidades prime de los principales países de Europa y España, España sigue siendo foco de inversión. Aunque, por otro lado, estos inversores internacionales, buscan oportunidades y conseguir comprar a precios atractivos. Sin embargo, la corrección de precios en España no suele ser rápida, por lo que muchas transacciones que habían empezado en los últimos meses, no han conseguido cerrarse.
Como en todas las crisis, el sector inmobiliario es la inversión refugio, ya que los inversores buscan una mayor rentabilidad ajustada al riesgo. Por lo que esperamos que el año que viene se produzca la corrección necesaria en precios y España continúe siendo uno de los países con mayor atractivo para inversores, tanto nacionales como internacionales, ya que tanto el sector turístico como el de la vivienda y el sector Healthcare tienen un enorme atractivo y un gran potencial de crecimiento.
