¿Dónde se encuentra el potencial de inversión?
En el mundo de la inversión, son muchos los que señalan a las «alternativos» como una solución única. Algunos pueden incluso considerarlo como un futuro más operativo para el sector inmobiliario. Y no les falta razón. Hay que ampliar las carteras y encontrar diversificadores, y muchos de ellos son de naturaleza operativa. Sin embargo, no todos los subsectores dentro de los activos alternativos son iguales. Estos abarcan desde los tipos de inversión de carácter más defensivo, como el residencial, a subsectores más de nicho, como centros de datos, centros médicos e instalaciones para laboratorios.
Creo que la clave para navegar con éxito en el universo alternativo es aceptar que parte de estos sectores serán siempre nichos, mientras que otros pueden llegar a madurar hasta convertirse en la tendencia general.
¿Qué enfoque podemos adoptar respecto a los activos inmobiliarios alternativos?
Para tener éxito en este segmento, es preciso identificar a los «ganadores», esto es, un subsector con posibilidades de concitar una atención más generalizada. A continuación, una serie de cuestiones fundamentales que debemos plantearnos:
- ¿Existe en el mercado una necesidad crónica de este subsector?
- ¿Es la demanda de los inquilinos relativamente inelástica?
- ¿La estructura del mercado permite un repunte en el crecimiento de los inquilinos gestionados por operadores privados?
- ¿Existe una amplia participación del capital riesgo en el sector y los operadores están muy endeudados?
- ¿Es la ubicación duradera y podría darse un uso alternativo a la propiedad?
¿En qué subsectores son evidentes estos principios?
Pongamos por caso las residencias de estudiantes. A principios de la década de 2010 se produjo un enorme desequilibrio entre la oferta y la demanda. El cada vez mayor número de estudiantes internacionales afrontaba una carencia crónica de alojamientos de calidad. Esta demanda era bastante inelástica debido a una creciente clase media y a la importancia que los padres atribuyen a que sus hijos puedan disfrutar de alojamientos seguros y confortables.
Por otra parte, las restricciones para la construcción eran mínimas y los primeros complejos de lujo creados para este uso específico fueron un éxito. Esto propició el desarrollo de proyectos de mercado medio en ubicaciones adecuadas. Luego, tras la crisis financiera mundial, llegó la liquidez. Por lo general, la presencia del capital riesgo en los operadores era poco frecuente y, de hecho, el operador era únicamente un gestor de activos y no el inquilino.
¿Es factible que los subsectores alternativos sigan mostrando resistencia durante una recesión?
Echemos un vistazo al último ciclo. Antes de la crisis financiera mundial, había mucho dinero buscando destino y algunos inversores se decantaron por subsectores alternativos, si bien parte de ellos terminaron pillándose los dedos.
Podría decirse que las residencias de la tercera edad parecían una opción «obvia» ante el creciente envejecimiento de la población. Sin embargo, estas residencias son activos altamente operativos y, como tales, dependen de la calidad del operador y de la fortaleza de su balance. Esto quedó de manifiesto durante la crisis financiera, en la que una serie de negocios de residencias de la tercera edad que eran propiedad de firmas de capital riesgo se vinieron abajo cuando cayó la ocupación. En algunos casos, los propietarios acabaron quedándose con los activos.
Cabe recordar que la demanda puede ser más elástica de lo que uno piensa y que los operadores pueden tener una predisposición al riesgo distinto al propio.
¿El bien establecido sector estadounidense podría servir de modelo para Europa?
Lo considero poco probable.
En primer lugar, Estados Unidos es un mercado de inversión de mayor escalabilidad que el europeo. En segundo lugar, la gran mayoría de los activos inmuebles «invertibles» de Estados Unidos son de propiedad institucional. Los grandes sistemas de sanidad privada y educación universitaria del país facilitan la inversión en edificios especializados. Por otra parte, en determinados lugares, unas normas de planificación más relajadas favorecen la promoción de proyectos. Este no es el caso en Europa.
En resumidas cuentas, si algo tiene lógica comercial, a menudo es más fácil llevarlo a la práctica en EE. UU. No obstante, si algo ha «funcionado» en Estados Unidos, esto puede ayudar a los inversores a evaluar la dinámica de la oferta y la demanda, o el atractivo fundamental del sector.
¿Qué puede marcar el éxito de una estrategia en bienes inmobiliarios alternativos?
Las ventajas que los activos inmobiliarios alternativos pueden aportar a una cartera son claras y entre ellas se encuentran la posibilidad de obtener unos rendimientos más elevados y una mejor diversificación. Con todo, esto no conlleva que sean la puerta hacia el éxito de forma necesaria.
En mi opinión, algunos subsectores madurarán y otros no. Considero que la diferencia estriba en identificar una necesidad crónica del mercado, a la que se añade una demanda relativamente inelástica de un producto, todo ello en el marco de la configuración estructural de cada subsector específico.
