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Aciertos y desaciertos de ley de Vivienda

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Hemos tenido una semana ciertamente convulsa en lo que a la normativa de vivienda se refiere. Por un lado, el proyecto de Ley de Vivienda del Estado ha recibido el respaldo de ERC y continua su proceso de tramitación parlamentaria, a pesar de la polémica social y parlamentaria que ha suscitado, de las dudas que se han manifestado sobre su constitucionalidad y del informe desfavorable del Consejo General del Poder Judicial. Por otro lado, el Tribunal Constitucional ha anulado parte del Decreto-ley catalán de vivienda.

Centrándonos en la primera y teniendo en cuenta el irrisorio parque de vivienda pública en alquiler con que cuenta nuestro país, que representa tan sólo el 1,6% de los hogares, frente al 9,3% de media en la Unión Europea, hay que valorar positivamente que el Gobierno haya tomado la iniciativa para incentivar la oferta de vivienda en alquiler con precios asequibles, pero lo cierto es que ni la técnica legislativa es la más adecuada, ni algunas de las políticas públicas de actuación en el mercado de alquiler de vivienda que incluye la norma parecen las más adecuadas para incrementar la oferta.

Así, respecto del control de las rentas en zonas declaradas tensionadas, si bien con carácter general puede resultar una medida eficaz a corto plazo, la experiencia, nacional e internacional, ha demostrado que a medio y largo plazo suele conllevar el efecto contrario al buscado, disminuyendo el parque de vivienda en alquiler y provocando un incremento de precios en los sectores no regulados, segmentación y disminución de la movilidad.

Por su parte, es dudoso que las medidas de política fiscal que introduce la norma, con bonificaciones en el IRPF que oscilan entre el 90 y el 50% de reducción del rendimiento neto positivo y recargos en el IBI a establecer por los Ayuntamientos para las viviendas deshabitadas, vayan a incentivar a los propietarios de viviendas a ponerlas en el mercado.

La misma valoración negativa merece la modificación de la Ley del Suelo que permite que las administraciones competentes expropien suelo en zonas urbanizadas no sometidas a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización para dotar la reserva de vivienda sujeta a algún régimen de protección pública, a pesar de que se establezcan mecanismos de compensación. Lo que el legislador debe hacer es agilizar el proceso de transformación urbanística y simplificar el derecho urbanístico que tanto desincentiva la inversión inmobiliaria en nuestro país.  

Pero no todo son sombras en la ley. Hay medidas que merecen una valoración positiva, aunque en muchos casos sus efectos se verán, si se implementan, a muy largo plazo.

Así, la previsión de que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística puedan establecer como uso compatible de los suelos dotacionales el de construcción de viviendas dotacionales públicas; el destinar a alquiler de protección pública el 50% del suelo de reserva para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública; la permanencia de la calificación de suelo de reserva para vivienda sujeta a un régimen de protección pública y del régimen de protección de las viviendas protegidas; la inalienabilidad del parque público de vivienda social; la obligación de destinar necesariamente a la construcción y gestión de vivienda social o dotacional el suelo obtenido por la Administración en municipios tensionados sin que pueda sustituirse por ningún otro uso ni monetizarse y la posibilidad de conceder beneficios urbanísticos, fiscales o de otro tipo para fomentar la oferta de vivienda destinada a arrendatarios con bajos recursos con rentas limitadas.

Está por ver si la norma llega a aplicarse, tanto por las fundadas dudas sobre la constitucionalidad de muchos de sus preceptos como por la voluntad de su aplicación por parte de comunidades autónomas y Ayuntamientos. En todo caso, tal y como viene reclamando el sector desde hace años, para hacer posible el incremento de la oferta de vivienda asequible en alquiler es imprescindible contar con la inversión del sector privado. Y pasa hacerlo posible se requiere seguridad jurídica, la simplificación y flexibilización de la normativa urbanística, la agilización en la concesión de licencias y el fomento de la colaboración público-privada. Sin ello, cualquier medida está abocada al fracaso.

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